我是一个80后大叔，虽已中年但小我私人 以为 还不油腻，心中仍有情怀，心里那颗处于缺水状态的种子一直在期待合适的时机焕发生气 ，但在这之前我仍然是一个甲方工程线的精装修工程师。
早期精装修工程治理并不系统，除了专业身世的精装工程师外，部门是由土建工程师或其他专业代庖。
在不需要精装交付的时代，精装修在整个房地产工程管控系统 占比不大，住宅地块基本就是售楼处、样板间和一些电梯厅及公共区域，商业地块除外，主要事情就是工程进度与质量的管控以及相同衔接，制品能够知足 观感要求即可。
现在全精装交付的项目越来越多，但由于大部门是抢工抢出来的，交织施工问题普遍存在，国标要求基本无法做到，因此写下这篇房地产精装修治理攻略，希望与各人分享一些履历 。
整个精装治理或许分四个阶段：前期妄想 、开工前准备、历程管控、交付验收，其中每一项都市有许多的管控行动，但我想分享的是相对主要 的。
前期妄想
1、 设计阶段
设计尺度化水平低的我会关注以下几点：
A．施工难度
石材：货源少，无法选货和比价或不能知足 供货量，常见于玉石类材质松脆，水线、暗裂多，不适合大区，如大花白、爵士白、白玉兰排版尺寸过大或不合理，出材率低；
配景墙木作：牢靠 家具顶天立地不设收口调治板，难以批量加工；
地板：铺装过长，门洞处不设压条、过桥，易缩短 或起拱；
壁纸：纹理造成接缝显着 。
B．质量风险
空鼓：墙砖尺寸过大，如凌驾600*600，粘贴易空鼓；
渗漏：湿润区域质料不耐潮，如卫生间门框根部未接纳石材；
收口：差异质料平吸收 口，常见于飘窗位、通道；
耐久：未思量 使用情形 ，如外阳台储物柜接纳木质；
开裂：单一标高的平面尺寸过大，易开裂，常见于客厅吊顶。
C．清静 风险
防护栏杆未到达规范要求高度；内开内倒铝窗下角磕碰；挑窗窗户开合过大，无限位器设置；
金属装饰线条拼角处锐角未打磨，常见于踢脚线和镜柜卫生间镜柜镜面接纳胶粘牢靠 且未加边框淋浴间壁龛洞口宽度不足，玻璃隔板托件无法安装；
公寓楼空调外机平台窗户设置不合理，容易泛起儿童翻爬。
D．功效缺陷
使用：尺寸较小使用未便，常见于淋浴间；
维护：吊顶、管井墙未留置磨练 口，常见于厨卫间；
过道：门洞口宽度较窄，不切合一样平常 使用习惯，常见于卫生间；
整理 ：空间小倒霉于扫除形成死角，常见于卫生间淋浴阻遏和台盆柜之间。
E．施工工艺缺陷
种种精装修工艺观感不佳、制作粗拙、收口不合理、图纸难以实验 。
治理行动里尚有 内审、会审以及设计交底和设计深化，层层过滤，最终图纸上的问题基本会优化合理。着实 这是熟悉和相识 图纸的历程，通过审图可以对图纸加深印象和明确 图纸。
案例分享
● 为了更好的效果设计接纳墙面规格为1200*600，地面规格为1200*1200大理石举行 铺贴，要求对缝，大理石质地松脆，尺寸凌驾1200，容易发生裂纹和空鼓。
● 玻璃幕墙单片玻璃宽幅到达4米，需定制，现海内通俗 都市钢化炉最大宽幅为3300。
● 如聚氨酯类的防水质料，防水效果好，但只能作为内装地面防水质料使用，严重的会造成瓷砖墙面大面积空鼓变形。
装饰面泛起了大量空鼓，导致瓷砖受压变形成开裂
拆除后显着 看到聚氨酯防水与胶泥面脱落
● 售楼处图纸，需思量 设计精练 、利便 施工、质料加工周期短的方案，由于工期短，重大 设计会导致施工难度加大，对品质造成影响。
●与内装相关的各专业图纸需注重 交织界面处置赏罚 ，往往图纸并非一人所画。如：窗洞与内装窗户尺寸纷歧、风管与消防管位置冲突、装饰面造型与消火栓规范高度有冲突，建议设计牵头工程各专业加入，开展读图讲图会，举行 图纸推演，优化并加以完善。
● 柜体内水阀位置要求要明确高度，建议设置在地面以上25cm~35cm之间合适，台下盆会占有 柜体内空间，水阀过高会与台下盆区域重叠，安装软管时施工间隙影响安装质量，后期泛起阴漏，难以发现，等发现基本都是柜体腐烂变色。
● 海内不锈钢通例加工厂凌驾4100 mm属于异形加工，过长折边容易泛起弧度，大面积镜面不锈钢难以保持平整。
● 家具及装备 影响柜门完全开启。如图：
橱柜门因油烟机遮挡无法完全开启
镜柜门因开关面板的间距没定位准确影响使用
凳子的区域着实 是冰箱位置，影响柜门开启
2、招采阶段
A．质料
相识 质料商的供货能力实时间，涉及需要加工的质料如：大理石、木饰面、整体橱柜等，主要针对加工周期长，原质料供货受源头制约等客观因素影响，需对供应单元及加工厂区举行 考察。
考察重点需特殊 关注厂家规模、供货能力、资源协调能力、现场服务能力，优选战略或有过相助履历 的单元举行 相助。
B．工程单元
应思量 施工单元治理能力，户内装修面积不宜凌驾3万㎡（或20层以上高层二栋以内）；
相同或相近户型楼栋优先编入一个标段，楼栋内公区，和户内不建议拆标，利于降低治理难度；
优选战略或有过相助履历 的单元，树模 区优选精英团队，只管 分3个或以上标段实验 ，以便对比选择；
精装单元选择需老带新且有相同履历 的单元，特殊 是带科技系统的项目；
招标单元需举行 团队面试，审核 他们对图纸重难点明确 、怎样 实验 装修总保证理职能、常见的质量问题需有防控措施；
C．手艺 及规范要求
体例招标手艺 要求，内容包罗公司内部的治理系统 、手艺 要求、工艺工法、制品掩护要求及清静 文明生产要求。施工界面划分清晰，便于现场治理，明确治理和工艺要求。
开工前准备
前期妄想 做扎实了，开工前准备就会较量 清晰。
详细 分为：质料及封样→踏勘及交底→核查各户→质料及加工堆场及运输流线→施工组妄想 及质料进场表→工艺工法、制品掩护、清静 文明展示区。
A．质料及封样
戎马未动粮草先行，需对质料举行 详细的梳理，样板应体现工艺特点，例如不锈钢拼角；
对于自然 石材，若是 为大面安装，实样不宜过小，还应提供大板照片，该历程同样能起纠错作用，若有 不合理的质料可实时纠正变换，主要涉及大面积同区域大理石要对矿口及荒料举行 数目 统计，如未到达面积要求，实时寻找或替换；
明确异形质料厂家的加工能力，模术规格以外质料需提前确认，如：超宽幅玻璃、超长度不锈钢饰面、超宽幅木皮、铝单板；
大面积铺贴只管 阻止 白色系大理石，如：大花白、爵士白等，白色系大理石内有铁质，纵然做了6面防护依然难阻止 反锈征象 ；
玉石类配景需与设计单元对实物举行 确认，确认后全款拿下。
为什么要全款拿下，这里我分享一个我的履历 ，该项目配景墙用的透光玉石且为45度角对纹斜拼，极其泯灭原质料，找遍福建水头镇才来找到知足 要求的毛板。当初价钱并不贵或许我记得也就3万块，确认过眼神后让施工单元付定金发货，效果 回到项目上噩耗传来，质料被别家高价买走，定金双倍赔付。对这个项目来说这块玉石是唯一无二的，找了二天才找到替换 品，效果还没之前的好，工期在即只能迁就。
黄金有价玉无价，该质料在豪宅及高等售楼处运用较多，如遇此类质料一定要做到万无一失，所确认的质料样品需设计师、设计部、工程部、三方签字交资料室挂号封存。
B．踏勘及交底
进场前要求装修单元对现场举行 踏勘和交底，发现与图纸不符或是未到达交付的应实时要求整改。
总包给力，对装修治理来说可以镌汰 许多治理成本。
修建设计阶段内装设计同步介入，会有相当显着 的纠错效果，同时对品控和成本有着起劲 的作用，踏勘及交底我较量 关注一下几点：
● 核查各户型平面结构：
房间尺寸，墙体部署，管井位置。
● 作业面质量：
验收土建结构墙面平整度、垂直度，方正性、标高等；
抹灰面的空鼓开裂情形 ，楼地面垫层是否起砂、空鼓、开裂，洞口尺寸、总包一次防水质量、外门窗是否渗漏、空调留洞坡向、窗台散水情形 。
● 功效性检查：
电气预埋管路通畅、给水管道试压、排水管道通畅和掩护、给排水管口的掩护、厨房烟道止逆阀、机电点位与装修图是否一致，以及已经安装好的户门、外窗等。
● 预埋管道标识：
凭证 总包、机电单元提供的图纸，检查种种预埋管道、管线标识是否清晰、齐全。
详细 规范要求参考各公司工程治理细则或国标。踏勘及交底往往能是单元优劣的试金石，若是 该项管控的好，那么恭喜你该项目治理起来会相对轻松，反之则要上紧弦，管控行动必须做到位，留下治理痕迹。
C．质料及加工堆场及质料运输流线
项目治理是否顺畅，质料堆放点和运输流线很是主要 ，开工前需对现场举行 踏勘，明确质料堆放区域及运输流线，阻止 质料乱堆乱放，质料运输穿插会影响工程进度并导致质料损坏。
现现在 分为树模 区和大区，两者有一定的区别，区别在于树模 区由于园地限制，往往会有部门质料就地加工，同时尚有 其他专业的质料相互滋扰，而大区有地下室可以作为质料及加工堆场，滋扰较少，现在我就来说说两区怎样 设置。
● 树模 区
提前妄想 好树模 区园地，树模 区为中央 50米内划分好堆场，堆场应设置在主路周围 ，利便 大型吊机及叉车进入。
厂区内合理划分各专业的质料堆及加工区，园地可集中可脱离 ，详细 设置需因地制宜，堆场及通道需地面硬化平整，动线以影响各专业事情为最佳方案，如因特殊缘故原由 替换 堆场需提前部署后备堆场。
● 大区
地下室为大区质料堆放及集中加工的最佳场所，设置前对地下室区域举行 踏勘，合理妄想 木作、钢构加工、大理石及瓷砖加工、龙骨加工、砂浆加工、甲指分包客栈 ，运输蹊径 以工区最快捷蹊径 为优，电梯分为物料电梯和人工电梯。
D．施工组妄想 及质料进场表
凭证 要求制订 施工组织妄想 ，参考施工组织妄想 体例质料进场表，虽说现实 历程中许多妄想 和节点会偏移，但有了该两项就可以起到纠偏的作用，可做到预控。
E．工艺工法、制品掩护、清静 文明展示区
在进场入口处做工艺工法、制品掩护及清静 文明展墙，并对施工班组举行 宣贯，要求严酷 按其执行，要求写进条约作为附件，该项不能流于形式，我以为 这有深条理意义，若是 连自定的规则都无法做到，那后面的治理也会失控。
历程管控
历程管控着实 也是对前期准备的事情做一个跟踪治理。
大致可分为：质料进场验收→要害工序→实测实量→历程质量巡检及例会→开放日巡检→制品掩护，详细 如下：
A．质料进场验收
要求监理、装修单元、设计加入，需要对主要 质料装备 ，如室内石材、木作，在历程中由项目工程部组织监理单元、装修单元配合监视磨练 。
要分阶段实验 ，备货阶段（检查工厂是否认期备货，以及原材品质）；首批加工阶段（检查首批加工水平、加工周期是否知足 要求）；历程加工阶段（检查进度及质量、观感）。
B．要害工序
要求装修单元、监理加入，对于涉及到客户敏感点，例如淋水试验、闭水试验等很是主要 的要害工序，工程部门可邀宴客 户关系部门或物业部门配合加入验收。
C．实测实量
要求装修单元、监理、物业加入，主要 对墙面、地面、顶面、装饰面、开关面板等举行 实测实量。
地面平整不够
墙面平整度不够
风口水平歪斜
贴砖阳角误差 过大
木饰面拼缝显着
面砖铺贴泛起窄边
D．历程质量巡检及例会
要求装修单元、监理加入，检查内容包罗工程实体质量、工程质量治理措施的执行情形 、清静 明文、现场生产进度情形 。
E．开放日巡检
要求工程、设计、营销加入，对制品举行 检查，凭证 问题最终意见举行 整改。
F．制品掩护
监理、土建总包、装修单元加入，要求精装修单元是本承包规模治理总包，在与总包、外门窗、外装修、机电单元治理移交手续后，全责指导和监视本区域内所有单元的制品掩护事情。
着实 现实 操作历程中会遇到许多难题 ，有许多的相同协调事情，我以为 问题销项会很主要 ，也必须开，装修中穿插专业较多，问题天天 都有，有些问题是我们无法处置赏罚 ，这就需要组织各专业举行 问题销项，聚会会议上明确解决思绪 及完成时间，以聚会会议纪要的形式下发各单元并督促完成。
历程中我会重点关注以下几点：进度、质量、图纸匹配度。
进度把控需重点把控好质料。加工质推测 货情形 存在许多风险，如原质料、加工周期、物流、天气等缘故原由 均会影响到货时间，也就是说把控好了质料进场时间既能把控好进度。
质量把控主要体现在一样平常 巡检上。多走多看多发单，这个时间 就要用好监理单元，对他们举行 实测实量培训，向导 他们经常举行 现场丈量，作育 班组的自律性，在这个问题上堵不如疏，若是 单元自身没有要求，那么频仍 的检查和整改相对会影响进度。
检查只是手段，目的是要求施工单元逐步自我提高，经常组织工法宣讲，举行 样板点评，读图讲图、作育 责任心，对优异 的班组举行 奖励也是一种激励手段，通过时间养习惯，并在历程中镌汰 欠好班组。
防水项需严酷 把控，需做到一户一验，至于详细 做法在此就不睁开 说明晰 ，以后有时机再分享，现在 各家都有很成熟的防水做法，严酷 凭证 公司规范要求执行。
图纸匹配是要求施工单元各班组长，提前对将要实验 的区域举行 图纸答疑，批量交付需做样板，各工序做点评，班组需全程加入。
交付验收
有了前期的铺垫，交付验收也就相对容易些，事实 保证品质，整改的少了交付就轻松，步骤如下：交付妄想 →综合磨练 →交付评估→开放日→磨练 →维修。
A.交付妄想
客服或物业牵头，其他部门配合，项目提前半年召开交付启动会，交付前3个月完成交付方案，各公司规章纷歧样，所有应凭证 公司要讨情 形 制订 。
B.综合磨练
组织监理、装修单元、或者第三方验房机构举行 磨练 ，重点关注对洁具水箱、灯槽、风口、管井、地漏、踢脚线、家具、柜下、电箱内部等部位整理 事情，留好检查纪录。
C.交付评估
品质部或者叫产物治理中央 ，各家叫法差异，风险评估要提前一月举行 ，主要针对重大质量、清静 、客户风险举行 评估，切合要求的通过，不切合的举行 整改，精装修评估部位一样平常 为：实测实量、公共区域、制品观感、空鼓开裂、机电等。
D.开放日
组织工程、物业、装修单元等相关部门，提前一月举行，条件 条件是交付项目所有 完成并具备使用功效。
E.磨练
工程牵头，总包、装修单元、物业加入，业主入住前60~90天启动准备事情；预留15个事情日用于现场磨练 ；首批业主入住后三个月内完成整体移交。
F.维修
工程部牵头、物业、装修单元加入，知足 移交条件方可移交物业。
交付移交事情各家公司要求纷歧，在此只做参考，交付历程做到自检及格率高，交付及格率也不会差。
自身对品质的把控高，阻止 大面积群诉事务 发生，问题都是前期疏忽导致，对客户来说，他们的每一分钱都要值得，看待产物就需像看待自家屋子来看待，做到以客户视角看问题，泛起小的维修，要热情服务，要尽快完成维修并实时反馈。
不知不觉写了许多，总以为 有许多没有交接清晰 ，事情之余能抽出来的时间也不多，不足的地方还请列位看官指正。
本文来自中国金茂精装修工程师 王鹏（VX：aidengta），泉源 ：涛哥杂谈（ID：jerryhetalk），本文已获得授权，对原作者体现谢谢。
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